一、近三年全县物业纠纷数据情况

近三年宝应县物业纠纷发生数呈明显的上升趋势，具体数据情况如下：2016年，房管部门共受理各类物业纠纷228件，人民法院共审理物业纠纷案件706件；2017年，房管部门共受理物业纠纷239件，人民法院共审理物业纠纷768件；2018上半年，房管部门共受理物业纠纷203件，人民法院共审理物业纠纷460件。

二、物业纠纷主要表现

经调查统计，我县物业纠纷具体表现主要有以下几方面：（1）业主拖欠缴纳物业费事宜，该类型主要经法院审理判决。（2）业主投诉物业服务不到位，例如绿化修剪与维护、环境卫生以及门卫值班情况等方面。（3）小区停车难，车辆停放无序，给业主生活造成不便。例如小区机动车辆乱停，电动车等非机动车乱停乱放，堵塞楼道、违规充电等。（4）费用问题。一是物业费上涨调整，业主抵触情绪较为明显，拖欠现象严重。二是服务费、水电公摊费未及时公示，业主因此产生意见。（5）房屋质量问题。虽然该问题与开发商有关联，但是业主第一反应都会去找物业要求赔偿或者补偿。（6）小区公共设施损坏维修不及时。（7）公共安全设施不完善，主要是指电梯运行不安全和消防设施不规范。（8）有些业主为一己之利，违章搭建、装修，毁绿种菜，影响公共利益，造成他人生活不便。（9）业主委员会成立不及时、不规范，影响小区自治管理水平。

三、主要原因分析：

1、物业服务人员整体素质不高。一是物业企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是物业企业缺乏专业性技术人员，维修不及时、不到位，遇到专业性问题解决不了，延误维修时间，使业主对物业企业的服务态度及质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

2、物业服务企业经营服务不规范。一是少数物业企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，管理不到位，监督不严格，造成小区脏、乱、杂。二是少数物业企业从自身经济利益出发，只要业主交钱，就同意业主违章装修，甚至违章搭建。三是有少数的物业企业收支不公开，甚至公摊水电费没有建立专门账户。

3、物业行业监督管理体制不完善。物业管理涉及到规划、城建、房管、公安、建管、属地政府、社区等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，缺乏一个强力部门有效地统筹、协调。

4、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务标准低。我县共计约有23家相关企业，但只有5家盈利，其余18家处于保本甚至亏损状态，严重制约了行业的健康发展。二是政府没有建立物业调节机制和平衡机制，当物价大幅上涨、工人工资上调时，物业服务收费价格却没有调整。三是物业服务从业人员报酬低，存在用工问题。四是建设工程遗留问题较多，但是该问题是开发商所应承担的职责，业主往往会找物业投诉。

5、广大业主自我意识强烈，遵章守纪意识缺乏。即使物业公开提醒，但是依然我行我素。

6、各小区业委会未能充分发挥应有的作用。虽然《物业管理条列》和《物权法》明确了业委会的权利和指责，业委会的出现一定程度上解决了物业管理与业主之间的矛盾，但由于业委会作为一种新生事物，其民间性、自发性，往往业委会在解决实际问题时运行不畅，不能有效地化解矛盾纠纷，致使各小区物业纠纷不断。

四、对策及建议

解决物业纠纷，需要多方协同，共同努力，如：加大宣传力度，引导业主树立正确的物业消费观念；加强物业从业人员培训，不断提高物业服务能力和水平；建立监督管理机制，规范物业服务行为等等。而如何发挥好业委会的作用，让业委会成为物业管理的“助推器”，主要建议有：

1、当好“家长”角色。?一是加强舆论导向。大力宣传物业相关政策法规，引导业主转变观念，使业主委员会这一新兴物业管理形式进一步得到广大群众的认同和支持，提高业主参与物业管理的主动性和积极性。二是提高工作水平。业委会要依据相关的法律法规，充分征求本小区的意见和建议制定出符合本小区管理的规章制度，使之处理物业纠纷有章可循、有据可依。三是加强业主权益维护。业主委员会作为一个小区的“家长”，代表着小区全体家庭成员的整体利益，比如业委会可以代表业主行使对公共部位的共有权，制定修改物业管理区域内共用部位和共用设施、设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，可以要求物业整改并完善配套设施等。对一些在保修期内的房屋质量、侵害小区公共利益等问题，要积极与相关单位或政府部门沟通协调，切实维护好业主的正当权益。

2、当好“监督员”角色。监督和协助物业公司履行物业服务合同，包括物业服务的内容、服务质量、收费标准及物业费用的收支，业委会可以决定专项维修资金使用、续筹等事项；监督全体业主对业主公约的遵守，对于业主违反规定的行为，业委会有权责令其改正，如有严重违反行为的可在业委会授权下向法院提起诉讼。

3、当好“协调员”角色。一方面业委会作为业主与物业之间的桥梁，可以将业主的愿望和要求及时反映给物业，另一方面也可以帮助物业向业主做好宣传解释工作，使业主支持和配合物业公司的服务与管理。当物业与业主发生矛盾时，业委会可以居中调解，减少纠纷，避免矛盾激化。业委会也要经常与社区居委会及相关部门沟通协调，建立良好的联系制度，不断促使社区居委会、业主委员会、物业公司之间相互配合、相互制约、共同发展。

但是业委会作为一种新生事物也有一个从不成熟到成熟、由不完善到逐步完善的过程，目前我县的业委会普遍存在着这样或那样的不足，主要有：业委会作为一种民间组织，它在职责划分、运作程序等方面还没有成熟形成一种健全的制度，业委会的工作也缺少政府的支持与指导。 业委会成员的身份、地位问题使得业委会在与物业及相关部门的沟通上必然存在矛盾和困难。还有业委会工作更多是一种责任和义务，缺少或者没有资金来源，一旦遇到大的矛盾纠纷，业委会往往因为是无偿劳动而不愿意过多投入精力帮助化解协调，从而使问题不能及时得到解决而将矛盾升级上交形成恶性循环。从业委会的建设角度建议：健全相关法律制度，完善业主委员会的组织与活动规程，明确业主委员会的合法地位，规范业委会的内部建设，加强政府对业主委员会的指导和管理，使业主委员会的运行更加规范更加完善，使业主委员会在小区管理中发挥好桥梁润滑剂作用，助推和谐宝应建设。