7月初,本人参与政协“物业管理”“双月协商”调研活动，调研发现许多涉及物业管理的矛盾聚集在资金上，有维修资金的使用及管理的，有物业费的收取及使用的，有物管企业自身资金运行的等等，结合调研，本人认为目前我县在与物业管理相关联的资金的收取、使用、管理上存在以下四个难点和两个不足：

一是物管收费难。据统计，安宜镇全镇有物业管理服务的小区共77个，收费率不到70%，老旧小区不到40%，究其原因是多方面的，有开发建设单位历史遗留问题，有物业公司本身服务问题，有业主个人素质问题，有个人经济困难问题等等不一而足, 受收费难因素的制约，物业公司大多只能维持现状，有的还处于亏损状态，服务水平很难得到进一步提高。

二是维修资金使用难。住宅专项维修资金使用时，需在列支范围内专有部份占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过，才能进行，而在实际操作过程中，两个2/3很难操作；另一方面，如发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即实施维修和更新、改造的，可使用应急程序，不需要征得2/3以上业主同意即可使用，而当业主有需求要再动用维修资金时，剩余部份已不足使用。

三是维修资金续交难。目前，我县已有近10个小区多幢住房出现维修资金不足的情况，在《住宅专项维修资金管理办法》中明确指出：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。而续交的方案如何确定，如何向业主收取，收取多少，由谁来收取都很难操作。

四是物管资金收用公开难。从目前的实际情况看，各物业管理公司大都能做到明码标价收费，能在小区的醒目位置公示收费标准、收费依据等，但对物业服务收费的收支具体情况，物业管理公司没有按有关规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。”调研中发现物业公司怕公示的主要原因在于,公示了业主发现多人不交物管费,会起到“破窗效应”，造成更坏的影响。

两个不足表现为：一是维修资金收取标准与维修成本不相适应。目前，我县维修资金收取标准是依据宝价字〔2004〕19号文件执行的，住宅商品房为24元/m²,非住宅商品房为50元/m²，此标准执行已有14年,现在的维修成本与14年前相比已有大幅提升。

二是物业服务企业转型升级的意识还不强。目前我县物业服务企业多数依靠物业管理费盈利,导致能省一个安保就省一个,能少找一个保洁就少找一个,该保养维护的设施设备能省即省,导致物业服务水平很难提升,企业盈利也很难,业主也不愿交物管费的几难境界。

为此，有以下几点建议：

一是宣传发动，法律震慑不可少。首先要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业公司的利益，同时也损害了广大业主的利益。其次对极个别的拖欠较多，对整个小区物管费收缴工作影响较大的业主，物业企业要拿起法律武器进行起诉，同时在报纸、电视、公众号上进行宣传，起到震慑教育的作用。

二是价格调整，管理办法不可少。首先要调整维修资金收取标准，按照住建部《住宅专项维修资金管理办法》要求“商品住宅的业主、非住宅的业主……每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”，改变目前资金收取标准与成本不相适应的现状。其次在制定物业管理收费时，应使收费与服务水平相适应，通过对物业服务等级标准以及相应基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整，这个调整不是单一的上调，应该还有下浮，起到维护广大业主的目的，同时也起到保障物业服务企业正常运行的目的。第三是尽快出台续交住宅专项维修资金的管理办法，以缓解目前已出现的房屋有维修需求，而无资金的局面。

三是政府引导，多方联动不可少。首先支持物业服务企业发展壮大，鼓励物业服务企业的品牌建设、人才培养、标准化建设等，通过服务业发展引导资金撬动物业服务行业的发展。将物业服务业纳入现代服务业发展规划，落实物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。其次是推进“互联网+智慧物业”的深度融合和产业延伸，探索物业管理与社会化服务有机结合的新途径，引导企业逐步改变单纯依靠物业管理费盈利的传统模式，在保洁、绿化、安保和设施设备维护保养等服务之外，增加信息咨询、房屋中介、家政服务、电子商务、居家养老等附加服务，带动物业管理全行业转型升级。第三是多方联动,严格市场监管。要破解物业乱象，需完善相应法律法规、规范物业管理行为、严格市场监管、创新管理平台，各镇区、相关部门多方联动，通过物业相关法律法规的有效实施，保障业主权利，提高信息透明度，强化物业监管。通过对物业管理工作的考核，让真正为广大业务服务的企业有获得感，让群众满意度差的企业退出此行业，提升物业管理服务水平，更好地满足广大业主对美好生活的需求。